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江西三城市新一轮房产限购政策出台后呈“量跌价涨”
日期:2017-12-06 10:36:00

今年南昌、赣州、九江出台新一轮房地产市场调控政策抑制房价快速上涨。这三个城市限购政策实施后,当地房地产市场运行情况如何?据全国70个大中城市住宅销售价格指数调查数据显示:南昌、赣州、九江新一轮房产限购政策出台以来,呈现住宅成交量下降,价格上涨,涨幅收窄。


一、限购后新建住宅成交量下降,而二手住宅成交量放大


三城市房产限购后,新建住宅成交量下降明显,但对二手住宅影响相对较小,二手住宅成交走势与新建住宅相反。


1.新建住宅成交量降幅明显。南昌1-7月新建住宅成交总量同比下降23.4%;赣州于3月出台限购措施,1-7月成交总量同比下降15.3%,其中 3-7月成交量同比下降30.0%;九江于7月出台限购措施,1-7月成交总量同比上涨11.2%,其中7月成交量同比下降30.7%。


2.二手住宅成交量明显放大。南昌1-7月二手住宅成交总套数同比上涨5.9%,成交总面积同比上涨9.8%;赣州1-7月成交总套数同比上涨28.2%,成交总面积同比上涨31.6%,其中 3-7月成交套数与面积同比分别上涨7.1%、10.6%;九江1-7月成交总套数同比上涨112.7%,成交总面积同比上涨120.2%,其中7月成交套数与面积分别上涨87.9%、96.9%。三个城市成交面积涨幅均大于成交套数涨幅,这表明今年交易的住宅每套平均面积大于去年交易的住宅面积,改善性住房需求在增加。


二、限购后成交价格仍然上涨,但涨幅收窄


新建住宅与二手住宅成交价格仍然保持向上的走势,但限购后涨幅收窄,价格趋于平稳。


1.新建住宅价格涨幅略降。南昌1-7月环比平均上涨0.6%,涨幅较去年同期下降0.6个百分点;赣州1-7月环比平均上涨0.4%,涨幅较去年同期下降0.2个百分点,其中3-7月环比平均上涨0.3%,较去年同期下降0.4个百分点。九江1-7月环比平均上涨1.1%,涨幅较去年同期上涨0.4个百分点,其中7月环比上涨0.7%,较去年同期下降0.3个百分点。


2.二手住宅价格坚挺。南昌1-7月环比平均上涨0.5%,涨幅较去年同期平均下降0.5个百分点;赣州1-7月环比平均上涨0.4%,较去年同期上涨0.1个百分点,其中3-7月环比平均上涨0.3%,较去年同期持平。九江1-7月环比平均上涨0.6%,较去年同期上涨0.1个百分点,其中7月环比上涨0.6%,涨幅较去年同期持平。


三、“量跌价涨”的原因


1.土地价格走高,高昂的楼面价推动房价上涨。今年上半年南昌各区域地王频出,1月18日经开区、高新区、红谷滩九龙湖版块同日拍出该区域楼面价地王,楼面价分别达8799元/M2、9930元/M2、8110元/M2 。2月24日新建区楼面价地王被恒大地产拿下合计楼面价为9092元/㎡。5月12日南昌西湖区朝阳新城一地块拍卖成交价2027万元/亩,楼面价达13820元/M2,刷新了朝阳片区楼面价记录,也成为南昌新地王。随着新拍土地的楼面价上涨,周边楼盘相应提高房屋售价,一环接一环成为房价居高不下的一大诱因。


2.新建住宅供应量不足。三个城市新建住宅可售量除南昌连续两个月增加外,九江、赣州住宅可售量仍逐月下降。以1-7月平均月成交量计算:7月末南昌新建商品住宅可售套数环比上涨0.1%,同比下降8.2%,可供销售5.4个月;赣州新建商品住宅可售套数环比下降5.6%,同比下降7.1%,可供销售3.1个月;九江新建商品住宅可售套数环比下降1.7%,同比下降51.6%,可供销售3.4个月。新建商品住宅供应量不足,需求向存量房市场转移,促使二手住宅交易市场活跃,二手住宅市场坚挺支撑限购城市房价在量跌的同时价格持续上行,并导致二手房交易占总交易量比重上升。


3.城市棚改货币化安置促进现房需求快速上涨。2017年国家下达我省棚户区改造开工任务24.23万套,其中城市棚户区改造20.2万套,并且城市棚户区改造大力推行货币化安置,安置比率不得低于50%,全省至少有10万套现金充裕的购房需求。如赣州市,2017年城区棚改任务2.5万套,以至少50%的货币化安置比例有1.25万套现房需求,7月末赣州市新建住宅可售套数0.5万套,从7月成交数据看,二手住宅成交量同比上涨76.8%,价格同比上涨10.6%,大量市场需求支撑房价坚挺。


四、促进房价稳定发展建议


1.有效缓解货币化棚改安置与房价上涨之间的矛盾


近几年,城镇棚改推行货币化安置,成效明显,大大缩短了安置周期,有力地推动了房地产去库存,有效地优化了社会管理。但对于去库存任务较少,房产供应偏紧的城市,推行货币化安置,易导致房价上涨,房价上涨反过来又会牵制棚改进程,抬高棚改安置成本。建议城市棚改要结合房地产库存情况统筹安排,因城施策,不单一追求货币化安置比率。


2.探索规范和培育住房租赁市场,缓解住宅供应量不足的矛盾


住建部近日会同发改委等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,并在12个城市试点。作为住宅供应量偏紧的城市,可探索适合城市发展特色的住房租赁市场,盘活存量房市场,特别是国有企业存量房出租,允许商业用房改出租用房,支持房地产开发企业开展房屋出租业务,鼓励个人出租闲置房屋并给予优惠政策,充分发展中介服务的中介作用。同时进一步规范和监管房屋租赁市场,建立房屋出租及承租双方诚信系统,赋予房屋承租人在就学、就医等方面同等的公共服务待遇。规范的市场,同等的待遇,有利于引导租赁市场发育。


3.严防土地价格过快上涨


土地价格过快上涨,不利于房地产市场平稳发展,要继续加大土地供应和收储力度,要深入推进国土资源“去降补”,对过剩产能不安排用地计划,减少商业地产供应,增加住宅用地供应,尽快编制公布住宅用地供应“三年”滚动计划和中期规划,保证住宅用地供应平稳有序。防止土地价格过快上涨,制定差别化的土地出让条件,可采取“限房价、竞地价”等出让方式,避免出现高溢价地块。防止房地产开发过度和房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展。


五、后期市场研判


1.限购范围扩大。7月13日,九江市发布《关于在我市中心城区实行住房限购政策的通知》文件,成为继赣州市后省内第三个限购城市。7月14日,赣州市人民政府办公厅发文《关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》,扩大了限购范围、限购人群。


2.银行利率及首付比例提高。江西省部分银行贷款利率出现上行,首套房贷款利率由原来的九折优惠逐渐调整至基准利率,二套及以上房贷款利率大多执行基准利率上浮10%的标准。房贷政策也略有调整。其中,首付比例有所提高,首套住房非限购区首付比例一般为2-3成不等,限购区首付比例为3-4成不等;二套及以上住房非限购区首付比例为3成,限购区首付比例为4-5成不等。


限购措施的出台以及银行收紧房贷政策,一方面保障了刚需人群的住房需求,一方面挤压了投机炒房的可操作空间。预计,下半年房地产市场将呈现“量缩价稳”的趋势。

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